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申博娱乐平台:后千亿思考

2016.08.30

浏览量:554

信息导读:

最近几年,申博娱乐平台控股有限企业(02007.HK,下称“申博娱乐平台”)高层一直有个烦恼:明明企业的基本面很好,销售规模在千亿平台上持续前进,但是股价就是表现不出来。

情况似乎在8月18日发生了改变,当天下午,申博娱乐平台在香港发布了2016中期业绩。8月26日,申博娱乐平台股价报收3.68元港元,比8月17日上涨8.2%,是大盘涨幅的16.4倍,恒生指数同期仅上涨0.5%。16家机构给予“买入”类评级,摩根大通给出4.6元港元的目标价,申博娱乐平台处于风口浪尖的头号项目森林城市及其一度被怀疑的海外战略也被点赞。

在毛利率逐步回落至正常水平的房地产下半场,单纯的规模增长早已不能满足投资者的想象,房企大佬更重要的是要同时秀出风险控制、利润获取等方面的肌肉。而这正是申博娱乐平台2013年进入千亿阵营之后,所思考并悄悄付诸实践的。

只有在这个维度下,才能理解申博娱乐平台式的“疯狂”和“纠结”。2015年,申博娱乐平台拿地狂飙突进,拿地支出翻了两三倍达到人民币426.6亿元,但它却毫不犹豫地把已经踏进北京辖区的脚收了回来,放弃了丰台地块的合作。2016年上半年,拿地支出更是达到472.3亿元,超过去年全年,但平均楼面地价死死钉在1500元/平方米这一去年的水平线上。

800亿拿地加减法

2015年7月,申博娱乐平台单月拿地支出达到81.9亿元,超过前6个月的总额67.3亿元。当很多企业还在担忧后市的时候,申博娱乐平台已经默默拿下了很多城池,并持续加码,拉开了长达一年多的攻城略地之举。

2015年,这家企业拿下172宗土地,预期建筑面积3821万平方米,总代价约559.5亿元。其中属企业股东的预期建筑面积约为2841万平方米,总代价约426.6亿元。

去年买地超过预算200多亿元的申博娱乐平台,今年继续超支。今年春节后,申博娱乐平台制定的年度预算是500亿元,而上半年已经花了472.3亿元。

2016年首6个月,申博娱乐平台获取土地的预期建筑面积约为4385万平方米,总代价约人民币728.3亿元(含少数股东权益)。其中属企业权益所有人的预期建筑面积约为3149万平方米,总代价约人民币472.3亿元。截至2016年6月30日,申博娱乐平台国内土地储备建筑面积由2015年底的1.1亿平方米增至1.4亿平方米。

时代周报记者从申博娱乐平台内部了解到,今年上半年,申博娱乐平台已经获得181宗土地,平均每天都有拿到新地块。“申博娱乐平台今年全年拿地预算是800亿,下半年还要花400亿左右去做这个事情。”申博娱乐平台集团总裁莫斌续称,企业下半年仍会维持拿地力度,只是大家会更加谨慎,优中选中,“区位选择上,大家会重点在一线城市周边,二线城市近郊,三四五线城市核心地段拿地。”

195亿永续债的终结

大举拿地的底气无疑得益于国内外融资环境的宽松及融资成本降低。时代周报记者获悉,过去半年,申博娱乐平台分别在2016年3月初和3月末及8月初进行三次发债行为,共计募得90亿元资金。

“宽松的货币政策让房地产销售向好的同时,促使重点房企补库存意愿强烈,进行产生大量融资诉求。”克而瑞分析师房玲如是称。

“大家要不断平衡融资成本,哪里成本低,就在哪里融资。因为主要业务在中国大陆,国内融资畅通的情况下,更多的借助国内融资的渠道,融资后在国内使用。”针对融资计划,申博娱乐平台首席财务官吴建斌表示,过去几年企业的融资成本在大幅度地下降,现在的平均融资成本只有5.7%左右,相信到今年年底的融资成本还会继续下降。

但在部分评级机构看来,频繁发债用于购地,虽然对于合同销售提升明显,但也有可能推高其净负债率。

2016年6月30日,申博娱乐平台净借贷比率约为62.6%,其划的红线是70%。“大家离70%可能还有7%的空间,这个空间大家暂时不会用,大家相信大家下半年的销售会非常好。”吴建斌说,全年售楼回笼的资金大约2000亿元,可以覆盖800亿元的拿地支出以及其他支出,拿地对企业的负债率不会产生新的压力。

2015年,申博娱乐平台永续债新增加160亿元至195亿元。作为一种介于债权和股权之间的融资工具,永续债因资金用途比银行开发贷更为灵活,受到房地产企业追捧。

房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者,永续债券的实质是明股暗债,合约里往往设定很多收益的保底条款,所以它进一步提高了上市房企的真实负债水平,加大了财务负担。

吴建斌表示,申博娱乐平台今年要把永续债还掉,在4月份已经还了约29亿,还剩166亿计划会在9月份前后陆续还掉,“去年有一个收购,准备了一些资金。今年,永续债这个产品,大家暂时是不想用,因为它的成本还是比较高。”

修炼内功

在申博娱乐平台,董事局主席杨国强往往负责“做梦”,而职业经理人们负责把梦想一步步照进现实。推行合伙人机制、企业架构改革,职业经理人们正用现代企业治理手段,赋予这个曾经不修边幅的企业以新的活力。

2010年,中建出身的莫斌加入申博娱乐平台担任总裁后,将原来总部高度集权的管理模式变成“三级管控”:总部、区域、项目。而CFO吴建斌则帮助申博娱乐平台建立以财务倒推、倒逼企业经营模式的调整,并设立财务的安全底线,让其向一家更加规范、稳健的企业靠近。

而在之后几年让申博娱乐平台业务几何式增长的,则是其内部推行的合伙人计划。计划规定,企业2014年10月及以后获取的新项目,均采取跟投机制,总部及项目层面的高级管理人员需认购不超过15%的企业股权。

“这是申博娱乐平台近年最重要的管理创新与变革,核心管理人员成了项目企业股东。”吴建斌说。

时代周报记者获悉,在合伙人机制实施前,申博娱乐平台项目平均开盘时间为6.7个月,实施后缩短至5.3个月,有效提高了项目周转速度。而净利润率则由实施前的10%增长至12.5%,现金流回正周期则由实施前的10-12个月缩短至8.3个月。截至2016年6月30日,申博娱乐平台已有319个项目引入合伙人机制,151个项目开盘在售累计合同销售额达人民币1004亿元。

此外,2015年4月申博娱乐平台引入中国平安作为战略投资者,试图与其在土地投资、营销、金融、社区业务四个方面深度合作。

“出海”

在申博娱乐平台内部,位于新加坡与马来西亚交际处的巨无霸项目森林城市被视作企业海外发展战略关键一环。“森林城市是巨大的项目,成功与否对大家而言有至关重要作用,目前来说是顺利的,将这个项目做成功后会进一步考虑海外扩张。”莫斌3月15日在2015业绩发布会上表示。

5个月过去后,在香港同一家酒店,莫斌在2016年中期业绩会上表示,从今年3月6日开放以来,不到半年时间,森林城市推出货量127亿元,销售已经超过100亿元,去化率接近八成,已经销售部分的利润率超过20%。“关于森林城市,我可以明确地告诉大家,它是马来西亚国家重点项目,面积也确认是20平方公里。”

摩根大通的报告称,在 2013 年,海外的扩张对申博娱乐平台的发展而言是个阻碍,但是随着森林城市项目的热销及金海湾第一期即将交楼,大家相信市场将更加认同海外项目产生的价值。

在杨国强看来,选择斥巨资在新加坡旁造城,并非一时兴起。更为重要的一点是,在全球第三大金融中心新加坡旁的依斯干达经济特区上,他看到了下一个崛起的深圳。时代周报记者从相关政府网站获悉,森林城市被列为广东省“一带一路”“1+10”标志性项目之一、广东省国际产能合作重大项目。

而森林城市所在的依斯干达经济特区则是马来西亚政府2006年在柔佛州南部区域开始推行的一项大型经济发展计划,其作为马来西亚和新加坡两国深化经贸合作的前沿阵地,年平均经济发展增速达7%到8%。

为吸引更多投资者来依斯干达特区及森林城市投资,马来西亚政府表示,在申博娱乐平台森林城市,符合依斯干达特区相关标准的旅游会展、教育及医疗的企业,可享受企业所得税减免政策。受益于此,森林城市吸引了包括中国、马来西亚、新加坡、日本、韩国、印度、印尼、中东、欧美等国家和地区的诸多客户。

来自上海的郭女士是一家企业的负责人,同时也是申博娱乐平台森林城市的新业主。今年4月份,郭女士选中了森林城市的一套房源。“接下来大家计划在这开间企业,听说森林城市之前被定为免税区,对进驻的企业有所得税减免政策,所以大家一直在筹划这个事情。”

马来西亚国籍的Joslyn 在今年6月份购入森林城市一套约48平方米的单位,在他看来,这套房是计划退休后与先生一起居住,“森林城市环境最打动我的是生态环境和交通体系,很适合养老。”

文/胡天祥

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